Meer transparantie op de woningmarkt in Zwolle?
04 augustus 2021 

Meer transparantie op de woningmarkt in Zwolle?

Woningmarkt en transparantie

De regering heeft er de mond vol van en het nieuws over de woningmarkt lijkt wel met de prijzen mee te stijgen. Meer transparantie op de woningmarkt maar hoe?

Allerlei biedingssystemen worden uit de grond gestampt en de pilots draaien volop. Het doel hiervan is om iedereen een eerlijke kans te geven maar voorlopig komt hier nog weinig van terecht. Diverse Webinars heb ik over dit onderwerp gevolgd waarbij ook regeringsleden aan tafel zaten. Conclusie: Niemand is het met elkaar eens!

De makelaar heeft een hoofdrol

Het aanbod lage koopwoningen, ook in Zwolle, in combinatie met de lage rente en stimulerende maatregelen zorgen ervoor dat de woningmarkt op z’n kop staat. Daarbij komt dat de inhaalslag om nieuwe woningen te bouwen ver op schema achterloopt. Gevolg, kopers bieden massaal boven de vraagprijs. Soms een bewuste keuze maar soms ook gedwongen omdat je anders niet voor een huis in aanmerking komt. Bij een huis kopen is de vraagprijs bieden allang verleden tijd in Zwolle. 

Verkoopmakelaars spelen hierop in om vervolgens veel bieders radeloos achter te laten. Hierbij wordt vergeten dat de makelaar maar één opdracht heeft. Dat is de opdrachtgever z’n belangen behartigen en de opdracht naar eer en geweten te vervullen. De koper is het haasje want de verkoopmakelaar doet z’n best om de woning zo hoog mogelijk te verkopen. Dat is zijn/haar opdracht. Uiteindelijk kiest de verkoper voor de partij die het beste bij ze past. Hierbij is prijs en overige voorwaarden enorm belangrijk. In veel gevallen wordt aan de hoogste bieder verkocht maar dat is niet altijd zo.

Inzien van biedingen

Het transparant maken van biedingen moeten mensen een eerlijke kans geven om een woning te kopen. Hierbij zouden de biedingen (zonder naam) en voorwaarden openbaar moeten worden gemaakt. Aldus de geleerden. Dit gebeurt dus al voordat er een deal wordt gesloten. Je kunt dan zien wat een andere geïnteresseerde heeft geboden. Dit zou ervoor moeten zorgen dat makelaars geen bedragen door kunnen geven aan anderen zoals aankoopmakelaars of bekenden die ook interesse hebben in het huis. 

De Vereniging Eigen Huis heeft hiervoor een meldpunt opengesteld waar potentiële kopers of bieders hun beklag kunnen doen. Hier zijn veel meldingen binnengekomen maar ik vraag me af hoe betrouwbaar deze meldingen zijn. Een koper die achter het net vist is al snel gefrustreerd, vooral na drie keer bieden en zal hierdoor sneller de werkelijkheid uit het oog verliezen. Iemand met diepere zakken kan nou eenmaal meer bieden en dat is vrij om te doen zolang het maar eerlijk gebeurt.

Prijsopdrijvend effect

Makelaars mogen niet bewust de prijs opdrijven en potentiële kopers tegen elkaar op laten bieden. Vrij bieden d.m.v. een (digitale) inschrijving is wel toegestaan. Dit is een soort van blind bieden omdat je niet weet wat de ander heeft geboden. En mijns inziens moet dat ook zo blijven. Waarom zou je als koper willen weten wat een ander heeft geboden. Je bent blij dat je de hoogste bieder bent en enorm blij dat je eindelijk een huis hebt gekocht. Wanneer je opeens ziet dat de tweede bieder 20.000 euro lager heeft geboden kan de blijdschap omslaan in twijfel en daar heeft geen enkele verkoper wat aan. 

Eigenlijk heeft niemand daar wat aan en wanneer de eerste bieder afhaakt, zal de makelaar in overleg met de verkoper de tweede bieder bellen om een deal te sluiten. Heeft de verkoopmakelaar z’n opdracht dan goed vervult? Ik denk het niet, zijn/haar taak was de beste deal voor de opdrachtgever/verkoper te sluiten, en dat is door het openbaar maken van de biedingen niet gebeurt. Dit is echter wel opgenomen in de opdracht tot dienstverlening/bemiddelingsovereenkomst. Je zou dus kunnen stellen dat de verkoopmakelaar hier in gebreke is maar dat gaat me te ver.

Duidelijke regels

De regels zijn tot dusverre duidelijk. De koop en verkoop van een huis (door consumenten) moet worden vastgelegd in een koopovereenkomst voordat hier rechten en plichten uit vloeien. De koper heeft na het ondertekenen en de ter handstelling nog de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Hiermee is de koper beschermd en de verkoper niet. De koper kan zonder opgave van reden binnen de wettelijke bedenktijd de koop ontbinden. Dit noemt men de schriftelijkheidsvereiste. Wil je als verkoper ook een bedenktijd afdwingen dan zal je hiervoor een extra clausule op moeten nemen in de koopovereenkomst. Dit wordt niet vaak gedaan maar kan toch in sommige gevallen slim zijn om te doen.

Oorzaak en gevolg

De toestroom van mensen naar Nederland, steeds vaker alleen wonen en het achterblijven van nieuwbouw in combinatie met lage rente en stimulerende koopmiddelen van de regering, zorgt ervoor dat er op dit moment niet voor iedereen een huis beschikbaar is. Er zijn meer kopers dan verkopers waardoor de woningmarkt van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt is gegaan.

Is de makelaar hier wel blij mee?

Nee, natuurlijk niet. In deze woningmarkt moet je vaak kopers teleurstellen en dat is niet leuk. Ook als aankoopmakelaar ben je hier niet blij mee want meebieden met de rest verkleint je kans op succes. Toch kunnen aankoopmakelaars je helpen om je kansen te vergroten. Maak daar dan ook gebruik van want het is bijna niet meer te doen zonder aankoopmakelaar. In de praktijk zie ik soms dat mensen na drie keer bieden ons pas als aankoopmakelaar inschakelen. Dat is zonde en zorgt al voor de nodige frustratie.

Conclusie:

Makelaars, aankoopmakelaars, kopers en verkopers hebben te dealen met de huidige woningmarkt en ik schat zo in dat dit de komende tijd nog niet gaat veranderen. Verkopers die nu een hoge prijs voor de woning krijgen kopen vaak weer een andere woning. Hiermee zitten ze in hetzelfde schuitje. Laat je goed adviseren door een expert. In Zwolle en omgeving bieden wij een eerste gratis advies- en informatiegesprek aan. Geheel kosteloos en zonder verplichtingen. Maak daar gebruik van.

Meer informatie over huis kopen met onze aankoopmakelaar >

> Plan gratis informatiegesprek met onze aankoopmakelaar 


Over de schrijver
Meindert Zomer is sinds 2010 register makelaar taxateur en eigenaar van Zomer Makelaars BV in Zwolle. Met veel kennis en ervaring heeft hij de afgelopen jaren enorm veel artikelen over de makelaardij geschreven om jou als consument verder te helpen. Overweeg je een woning te kopen of te verkopen? Stuur me dan even een bericht om een afspraak te plannen.
Reactie plaatsen