Page content

Toelichting koopovereenkomst

Toelichting koopovereenkomst

Toelichting koopovereenkomst

Toelichting koopovereenkomst voor de consument bestaande eengezinswoningen en appartementen (model-2014)

ALGEMEEN – Toelichting koopovereenkomst

De ondergetekenden – gegevens partijen

Op het voorblad van de koopovereenkomst bij A worden de gegevens van de verkoper ingevuld. Inclusief het nummer van het paspoort, identiteitsbewijs of rijbewijs (legitimatie). Voor zover reeds bekend worden ook het toekomstige adres en telefoonnummer van de verkoper vermeld; dit ten behoeve van eventuele verdere communicatie met de notaris en het kadaster (bijvoorbeeld voor toezending van de akte van levering). Indien sprake is van een medeverkoper, waaronder een echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, worden ook diens gegevens ingevuld onder A.

Bij B worden de gegevens van de koper ingevuld. Ook hier geldt dat indien sprake is van een medekoper, ook diens gegevens worden ingevuld onder B. 

Indien de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner niet als medekoper of medeverkoper optreedt. Maar de koopovereenkomst ondertekent als blijk van toestemming. Wordt volstaan met het onderaan de akte opnemen van zijn of haar naam.

Toelichting koopovereenkomst door Meindert Zomer:

Voor de vrouw wordt meestal alleen de meisjesnaam gebruikt. Dit is geen probleem en hoeft ook niet te worden aangepast.

Om privacy redenen kunnen koper of verkopers ervoor kiezen niet alle telefoonnummers in de koopovereenkomst op te laten nemen zoals mobiel of werktelefoon. Laat in ieder geval 1 telefoonnummer opnemen in de koopovereenkomst zodat de notaris u telefonisch kan bereiken. Hetzelfde geldt voor een emailadres. Beide verkopers kunnen dus gebruik maken van 1 telefoonnummer en emailadres indien dit is gewenst. Hetzelfde geldt voor de kopers.

Legitimatie: 

Laat de makelaar de legitimatie gegevens invullen van de legitimatie die u ook meeneemt naar de notaris bij het ondertekenen van de leveringsakte. Hiermee wordt voorkomen dat de notaris deze gegevens later weer aan moet passen. Naast de identiteitskaart is een geldig rijbewijs ook akkoord. ps: vergeet niet een geldig legitimatiebewijs mee te nemen naar de notaris. Anders kan de overdracht op dat moment niet plaats vinden.

Toekomstig adres:

Dit is niet verplicht om in te vullen maar wel handig zodat de notaris u kan bereiken. Mocht u om privacy redenen hier geen gegevens invullen? Kunt u het toekomstige adres rechtstreeks aan de behandelende notaris doorgeven.

Medeondertekening door echtgenoot / geregistreerd partner

In het Burgerlijk Wetboek, artikel 1:88 lid 1 sub a staat:

“Een echtgenoot behoeft de toestemming van de andere echtgenoot voor de volgende rechtshandelingen: overeenkomsten strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving en rechtshandelingen strekkende tot beëindiging van het gebruik van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning of van zaken die bij een zodanige woning of tot de inboedel daarvan behoren.” Onder inboedel wordt hier verstaan het geheel van tot huisraad en tot stoffering en meubilering van een woning dienende roerende zaken, met uitzondering van boekerijen en verzamelingen van voorwerpen van kunst, wetenschap of geschiedkundige aard.

Is de andere echtgenoot afwezig of is hij niet in staat zijn wil te verklaren en daardoor zijn toestemming niet verleent dan kan de beslissing van de kantonrechter worden ingeroepen.

Voor geregistreerd partners

Voor geregistreerde partners geldt dezelfde regeling als voor echtgenoten.

Ter uitvoering van hetgeen in dit wetsartikel is bepaald, moet de echtgenoot of geregistreerd partner van de verkoper de koopovereenkomst meestal medeondertekenen voor toestemming tot verkoop. Er is op grond van dit wetsartikel geen toestemming nodig voor de koop van de echtgenoot of geregistreerd partner van de koper; toestemming en medeondertekening is wel nodig voor het vestigen van een hypotheek met betrekking tot de onroerende zaak. Op het voorblad wordt vermeld wie de koper(s) en de verkoper(s) zijn. 

Niet gehuwde of geregistreerde samenwonenden hoeven elkaar geen toestemming te geven voor de verkoop van de door hen samen bewoonde woning, maar het kan zijn dat in het samenlevingscontract iets anders is overeengekomen. Als samenwonenden samen eigenaar zijn, hebben ze wel elkaars medewerking nodig voor de verkoop van de woning.

Toelichting koopovereenkomst door Meindert Zomer:

Het komt soms voor dat kopers na het ondertekenen van de koopovereenkomst trouwen in gemeenschap van goederen of onder huwelijkse voorwaarden. Dit betekent automatisch dat beiden de akte bij de notaris moeten tekenen. Dit geldt ook indien er maar één handtekening van de koper op de koopovereenkomst staat. Hetzelfde kan gelden voor een geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract. Afhankelijk wat daar in staat beschreven. Indien er getrouwd is op huwelijkse voorwaarden zal de andere partner ook toestemming moeten geven. Bel bij twijfel even met de notaris.

VERKOOP EN KOOP

Optie A: Eigendom*

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:

– plaatselijk bekend (incl. postcode): ………………………………….

– kadastraal bekend gemeente ………………………………………….., sectie ……………….. no. ……………

– groot ……… hectare, ……… are, ……….. centiare, 

hierna te noemen: “de onroerende zaak”,

tegen een koopsom van € ……………………, zegge ……………………………………………

met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.

De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op € ……………………, zegge ……………………………………………

Optie B: Erfpacht*

1.1. Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het recht van erfpacht op

het perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden:

– plaatselijk bekend (incl. postcode): ………………………………….

– kadastraal bekend gemeente ………………………………………….., sectie ……………….. no. ……………

– groot ……… hectare, ……… are, ……….. centiare, 

hierna te noemen: “de onroerende zaak”,

tegen een koopsom van € ……………………, zegge ……………………………………………

met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.

De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op € ……………………, zegge …………………………………………… 

1.2. Op de onroerende zaak zijn de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing: …………………………………………………………………………………………

Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de van toepassing zijnde voorwaarden.

1.3. Het recht van erfpacht is eeuwigdurend / voortdurend / tijdelijk en loopt tot en met ………*

Het recht van erfpacht kan voor het eerst worden herzien per ……….

1.4. De canon is eeuwigdurend afgekocht / De canon is reeds vooruitbetaald tot en met …..  /
De canon dient bij vooruitbetaling te worden voldaan en bedraagt thans  € …… per …..*

Optie Eigendom / Erfpacht. 

In dit artikel dient aangegeven te worden of het een koop van een onroerende zaak in eigendom betreft of een koop van een recht van erfpacht op een onroerende zaak. In het geval van een koop van een onroerende zaak in eigendom, wordt de koper eigenaar van het perceel grond met de erop staande woning. Bij de koop van een recht van erfpacht wordt de koper geen eigenaar maar erfpachter van de grond met de erop staande woning.

Erfpacht is een recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de grond met de daarop staande gebouwen, die eigendom van een ander zijn, te houden en te gebruiken. Omdat een ander eigenaar is en blijft van de grond met woning, zijn er voorwaarden verbonden aan het erfpachtrecht en dient er in veel gevallen een vergoeding (“canon”) betaald te worden voor het gebruik van de grond. Deze voorwaarden worden in de Optie Erfpacht onder artikel 1.2 aangeduid. In artikel 1.3 en 1.4 wordt aangegeven wat de erfpacht precies inhoudt en hoeveel de canon bedraagt.

Omschrijving onroerende zaak

De gegevens van de onroerende zaak worden ingevuld, zoals de straat. Het huisnummer, de gemeente en de kadastrale gegevens. Bij de grootte van het grondoppervlak wordt doorgaans uitgegaan van de vermelde gegevens in de openbare registers. Deze gegevens kunnen afwijken van de feitelijke situatie, zie artikel 6.11. Tenslotte wordt de koopsom ingevuld, eerst in cijfers en dan voluit geschreven. 

Lijst van zaken

Bij de koopovereenkomst behoort ook een lijst van zaken. Als de koper en de verkoper niet duidelijk met elkaar afspreken welke zaken bij de koop zijn inbegrepen, kan dat tot problemen leiden. De koper kan bijvoorbeeld stellen dat de voorzethaard is meeverkocht, terwijl de verkoper daar heel anders over denkt. Als partijen van mening verschillen over wat precies tot het verkochte behoort. Moet de knoop soms doorgehakt worden aan de hand van het juridische onderscheid tussen roerende zaken en onroerende zaken. Dat onderscheid is echter -zelfs voor juristen- vaak moeilijk te hanteren. Om te voorkomen dat de kopers en de verkopers zich in een juridisch doolhof moeten begeven, is de lijst van zaken opgesteld.. Er staan zowel roerende als onroerende zaken op. Het is verstandig om de hele lijst samen door te lopen. Uiteraard kunnen er zaken aan worden toegevoegd of weggestreept.

Waardering roerende zaken

Dat de lijst van zaken voorbij gaat aan de vraag of iets roerend of onroerend is, betekent niet dat het onderscheid onbelangrijk is. Om fiscale redenen is het voor zowel de koper als de verkoper van belang om zich daarin te verdiepen. Voor de overdracht van onroerende zaken moet de koper namelijk overdrachtsbelasting betalen. Voor de overdracht van roerende zaken is dat niet het geval. Daar staat tegenover dat de rentelasten die betrekking hebben op de aankoop van roerende zaken niet aftrekbaar zijn in het kader van de inkomstenbelasting. Bovendien kan de opbrengst van de onroerende zaak van invloed zijn op het bedrag dat de verkoper in de toekomst kan lenen met behoud van hypotheekrenteaftrek.

Waardering roerende zaken

In de koopovereenkomst wordt aangegeven op welk bedrag de meeverkochte roerende zaken worden gewaardeerd. Het voor roerende zaken ingevulde bedrag moet uiteraard wel reëel zijn. De belastingdienst kan daarop controleren en om een nadere toelichting vragen. Staat het bedrag in geen verhouding tot de werkelijke waarde van de betreffende roerende zaken, dan loopt de koper het risico een boete te moeten betalen.

Zoals vermeld, is het onderscheid roerend en onroerend niet altijd even gemakkelijk te hanteren. Het komt dan ook regelmatig voor dat partijen van mening verschillen over het al dan niet roerende karakter van bepaalde zaken. Omdat partijen niet kunnen onderhandelen over het al dan niet (on)roerende karakter van zaken, is het weinig zinvol voor hen om daarover in discussie te gaan. Of iets roerend of onroerend is, volgt uit de wet, ongeacht de vraag hoe partijen daar over denken. Voor het vaststellen van de overdrachtsbelasting is dan ook in feite voldoende dat duidelijk is wat er allemaal in de koop begrepen is (lijst van zaken).

Indien ook roerende zaken zijn verkocht moet de notaris bij de akte van levering aangeven welke roerende zaken het betreft, voor welk bedrag deze werden verkregen en of dat bedrag bij de prijs voor de onroerende zaak is inbegrepen. Omdat de notaris veelal geen concreet beeld van het verkochte heeft, is het voor hem plezierig als de (makelaar van de) koper op de lijst van zaken aangeeft welke zaken naar zijn mening roerend zijn.

Toelichting koopovereenkomst door Meindert Zomer:

In dit artikel wordt beschreven wat er wordt gekocht tegen welke prijs. Indien er meerdere kadastrale percelen behoren tot de koop/verkoop let er dan op dat alle percelen hier worden vermeld. Tevens kunnen er roerende zaken worden meeverkocht. Indien dit bedrag in de koopsom is verwerkt kan dat hier worden ingevuld. Let op: Indien na het sluiten van de overeenkomst zaken door kopers en verkopers in onderling overleg tegen een vergoeding worden overgenomen wordt dat hier niet vermeld. Indien van toepassing is het slim om de kopers vóór doch uiterlijk bij de notaris de overgenomen zaken te laten betalen.

INSCHRIJVEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST IN HET KADASTER

Zodra de koopovereenkomst is getekend door beide partijen, bestaat de mogelijkheid deze te laten inschrijven in de openbare registers. Of partijen dit al dan niet willen, wordt in artikel 14 eengezinswoningen / artikel 17 appartementen  aangegeven. De notaris zal, zodra hij de koopovereenkomst heeft ontvangen, de inschrijving verzorgen. Het laten inschrijven van de koopovereenkomst in de openbare registers heeft tot gevolg dat latere faillissementen, overdrachten, beslagen, en een later gevestigd voorkeursrecht van de gemeente niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen.

De inschrijving heeft aldus een dubbele basis: inschrijving op grond van het Burgerlijk Wetboek (als bescherming tegen latere faillissementen, overdrachten en beslagen) en inschrijving op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (als bescherming tegen een later gevestigd voorkeursrecht). Als het passeren van de akte van levering (zie artikel 4) langer dan zes maanden na de aankoop is gepland, is het verstandig om nader advies in te winnen over het beste moment van inschrijving. De inschrijving heeft namelijk een geldigheidsduur van zes maanden. Overigens, ook als niet direct opdracht aan de notaris wordt verstrekt om de koopovereenkomst in te laten schrijven, behoudt de koper het recht om dat op eigen kosten alsnog te laten doen. Dat geldt ook voor het laten inschrijven op een eerder moment dan in de koopovereenkomst is opgenomen.

Toelichting koopovereenkomst door Meindert Zomer:

Onder normale omstandigheden wordt een koopovereenkomst vaak niet in het kadaster ingeschreven. Echter de koper of verkoper kan een gewichtige reden hebben om dit wel te doen. Bijvoorbeeld bij sommige scheidingszaken, gedwongen verkoop, slechte financiële positie van de verkoper, dreigend faillisement of dreigende beslaglegging. Indien de koopovereenkomst wordt ingeschreven in het kadaster kan er wel beslag worden gelegd maar is het beslag 6 maanden niet uitvoerbaarbaar waardoor er (binnen 6 maanden) toch vrij van beslag kan worden geleverd.

Aan deze inschrijving zijn kosten verbonden, zowel de koper als de verkoper kan de notaris de opdracht geven de koopovereenkomst in te schrijven. Vaak betaald degene die opdracht geeft om de koopovereenkomst in te schrijven. Dit valt namelijk niet standaard onder de kosten koper en is een keuze die koper of verkoper zelf maakt.

Contact >>